Kan ett bolån vara fördelaktigt? Var uppmärksam på räntor, bindning och löptid

När du förhandlar om ett hypotekslån, var uppmärksam inte bara på räntorna och bindningstiden, utan också på löptiden. Om du redan har ett bolån kan du refinansiera det i slutet av fixeringen och komma överens om en lägre ränta. Att konsolidera befintliga bolån till ett kan också göra din ekonomiska situation enklare. När du förhandlar om ett bolån kan du också lägga till en försäkring för att skydda dig om du inte kan betala tillbaka.

Räntor och fixering

Innan du förhandlar om ett bolån är det viktigt att du räknar ut dina ekonomiska möjligheter, vilket du kan göra med hjälp av bolånekalkylatorer eller personligen när du besöker banken. Räntan är en av de viktigaste parametrarna. Det är mycket användbart att övervaka bolånemarknaden över en längre tid och ordna ett lån när räntorna faller, men också med möjlighet att dra lånet senare. I nuläget väntas dock ingen sänkning av krediträntorna, tvärtom. Enligt många ekonomer förväntas den växa upp till 6%.

När man förhandlar om ett hypotekslån är det nödvändigt att ta hänsyn till fixeringen, vilket är den period under vilken banken garanterar en fast ränta till kunden. I slutet av varje fixeringstid sker en så kallad fixeringsjubileum och en ny fixering eller återfixering sätts, då banken föreslår en ny ränta till sin kund.
Den tjeckiska centralbanken räknar med att inflationen sjunker till 2 % inom ett och ett halvt år, vilket också skulle sänka räntorna. Av den anledningen är det i dagsläget idealiskt att ordna ett bolån med kortare bindningstid, på ett eller två år. Om inflationen skulle minska skulle också bolåneräntorna minska.

Förfallodatum

När du tecknar ett bostadslån är det nödvändigt att ta hänsyn till löptiden. Med en kortare löptid kommer du att betala av lånet tidigare, och därför betala lägre totalränta, men på bekostnad av en högre månadsbetalning. Om du inte behöver betala av bolånet snabbt, t ex på grund av en åldersbegränsning, är det bättre att ordna ett lån för en längre period. Vid sjukdom och inkomstbortfall kommer du definitivt att uppskatta den lägre avbetalningen, och du kan även investera en del av din inkomst. Du kommer att utvärdera din ekonomi på detta sätt och sedan använda den för att betala av bolånet i förtid. Enligt lag nr 257/2016 Coll., om konsumentlån, kan upp till 25 % av lånet återbetalas gratis varje år under bindningstiden, varigenom återbetalningstiden förkortas.

Det verkar ännu mer fördelaktigt att inte betala av varje år, utan att behålla de sparade medlen som en reserv och betala av hela lånet i förtid (t.ex. 10 år tidigare). Fördelen med denna variant är den ekonomiska reserven under hela lånets återbetalningstid, och samtidigt kan du, eftersom det är en längre horisont, välja alternativ med högre avkastning (t.ex. fonder etc.) för utvärderingen av dina medel.

Minskning av skattebasen

Vid bostadslån kan skatteunderlaget sänkas, men detta behöver dokumenteras med intyg om betald ränta. I de flesta fall skickas detta dokument automatiskt av den givna institutionen. Detta är den så kallade icke skattepliktiga delen av skatteunderlaget. Det maximala avdragsbeloppet är 150 000 CZK, vilket gäller för lån som avtalats efter 1/1 2021. För lån som avtalats tidigare är maxgränsen 300 000 CZK, se § 15, stycke 4 i lag nr 586/1992 Coll., om inkomstskatter, i dess ändrade lydelse. Vid refinansiering av lån efter 1 januari 2021 gäller fortfarande de ursprungliga bestämmelserna och gränsen på 300 000 CZK. Om du bara skulle betala ränta en del av året måste maxgränsen sänkas.

Hela familjen sparar. En fjärdedel av de bolånesökande har löst upp sitt sparande

Vid handläggning av ett hypotekslån är det nödvändigt att betala flera avgifter, nämligen för att upprätthålla ett lånekonto, för att hantera ett nytt konto, för att behandla lånet eller för förflyttning av pengar på kontot. Men i många fall går det att förhandla med banken om att inte betala dessa avgifter och istället höja räntan. Avgifterna kan inte dras av från beskattningsunderlaget, men den ränta som betalas kan.

Refinansiering

Om din bindningstid går ut kan du refinansiera bolånet hos en annan bank och få en lägre ränta, vilket i sin tur innebär en lägre månadsbetalning. Du kan inte bara få en lägre ränta, utan även andra förmånliga villkor, såsom rabatt på andra bankprodukter, flexibilitet i bolån eller lägre avgifter.

Villkoren för enskilda banker kan hittas online, det finns inget behov av att träffa enskilda banker. Titta inte bara på räntan utan framförallt APR-indikatorn som talar om hur fördelaktigt eller ofördelaktigt lånet är. Det angivna antalet anges i procent och informerar om hur mycket av lånet (inklusive avgifter) kunden måste betala till banken inom ett år (så det inkluderar inte bara ränta utan även andra kostnader som kontohanteringsavgifter, försäkring av förmåga att återbetala lånet och andra). Om du funderar på att byta till en annan bank, jämför erbjudanden. Den lägsta räntan betyder inte nödvändigtvis den mest fördelaktiga investeringen.

Konsolidering av befintliga bolån

Att konsolidera eller slå samman bolån har flera fördelar. Framför allt ger det besparingar på avgifter och det går även att förhandla om en lägre ränta. Det är onödigt att betala avgifter för två bostadslån när de kan slås samman till ett. Det är dock endast möjligt att ansöka om fusion om bindningstiden för båda bolånen löper ut samtidigt.

Tjeckerna vill ha bolån trots högre räntor. De är dock intresserade av en längre löptid

Konsolidering av bolån används främst av personer som behöver minska sina månatliga utgifter eller förlänga sin återbetalningstid. Det är viktigt för banken att vara en pålitlig kund som alltid har betalat avbetalningar ordentligt och i tid, annars kanske banken inte godkänner sammanslagningen av bolån. Om du är intresserad av att konsolidera lån måste du ta reda på villkoren vid varje finansinstitut separat, eftersom de inte är enhetliga, varje bank har olika gränser.

Försäkring

När du förhandlar om ett bolån kan du ordna en försäkring mot oförmåga att betala tillbaka. Denna försäkring gäller när du antingen kontinuerligt är arbetsoförmögen i minst 30 kalenderdagar, registrerad på arbetsförmedlingen i minst 30 dagar, vårdar en familjemedlem i minst 30 dagar eller har blivit erkänd som invalid III. grader. Om någon av de ovan nämnda situationerna inträffar betalar banken avbetalningarna på bolånet åt dig. Försäkringen tecknas hos banken och fördelen är att banken ger en lägre ränta på bolånet.

Det andra alternativet är livförsäkring, men det är dyrare än insolvensförsäkring. Den största fördelen är att vid inkomstbortfall betalas inte bara bolånebetalningen utan försäkringen täcker även alla andra hushållskostnader. Nackdelen är en mer komplicerad process då hälsotillståndet bedöms här och om den sökande bedöms som riskfylld blir försäkringen dyrare.

Det finns även en fastighetsförsäkring som bankerna ställer som villkor för att vara säker på att det inte händer något med den fastighet du garanterar. Glöm inte att hantera hemförsäkringen också. Det är några hundra kronor i månaden, vilket i händelse av brand och andra katastrofer kommer att rädda hundratusentals från din plånbok.

Författare: Jakub Žižka